Skip to content
Главная | Доклад договор купли-продажи недвижимости

Доклад договор купли-продажи недвижимости

Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, однако если покупатель лишен возможности использовать товар, в отношении которого договором установлен гарантийный срок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, гарантийный срок не течет до устранения соответствующих обстоятельств продавцом. Такое же правило распространяется на случаи, когда товар не мог использоваться из-за обнаруженных в нем недостатков при условии надлежащего уведомления продавца об этих недостатках.

От гарантийного срока следует отличать срок годности товара, под которым понимается определенный законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или другими обязательными правилами срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению п. Покупатель обязан принять товар и уплатить цену и вправе требовать от продавца передачи приобретенного товара. Поскольку данный договор является двусторонне обязывающим, правам каждой из сторон соответствуют обязанности другой стороны Вместе с тем в условиях кризиса платежей широкое распространение получила предварительная оплата товара.

Она проводится в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, то в разумный срок, который в каждом конкретном случае определяется исходя из предмета договора, условий его исполнения и других обстоятельств, влияющих на действия должника по исполнению договора.

Вместо полной предварительной оплаты покупаемого товара возможна его частичная оплата выплата аванса При наличии долговременных связей между продавцом и покупателем и достаточно высокой степени доверия между ними практикуется оплата проданного товара в кредит — покупателю предоставляется отсрочка платежа после передачи ему товара.

Момент платежа в этом случае определяется в договоре, а если этот срок не определен, то должен быть произведен в разумный срок ст. Основная обязанность покупателя — принятие товара включает ряд действий фактического и юридического характера.

Так, если речь идет о товаре, ограниченном в обороте, покупатель должен получить необходимую лицензию на владение им.

Покупатель должен указать продавцу отгрузочные реквизиты, а если договор заключен без обязательства доставки товара продавцом, заключить соответствующий договор перевозки.

Фактические действия по принятию товара сводятся к выгрузке его с транспортного средства, проверке сохранности, приемке сопровождающих товар документов, помещению его на склад и т.

О ненадлежащем исполнении договора покупатель обязан известить продавца ст. В частности, он должен информировать продавца о нарушении условий договора о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и или упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, — в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Последствием неисполнения этой обязанности является то, что права покупателя, вытекающие из нарушения продавцом условий договора купли-продажи, существенно ограничиваются. В частности, требования о передаче недостающего количества товара, замене товара, об устранении его недостатков, о доукомплектовании, замене некомплектного товара, об упаковке затаривании или замене ненадлежащей упаковки тары могут быть осуществлены покупателем в полном объеме лишь при условии извещения продавца о соответствующих нарушениях им договора.

В противном случае продавец может полностью или частично отказаться от удовлетворения требований покупателя, доказав, что отсутствие у него сведений о нарушении договора повлекло невозможность устранить эти нарушения либо связано с чрезмерными дополнительными расходами. В связи с возможностью отсуждения у покупателя проданной вещи третьим лицом закон устанавливает ряд прав и обязанностей для продавца и покупателя. Если третье лицо предъявило к покупателю иск об изъятии купленного товара, покупатель обязан привлечь к участию в деле продавца, который, в свою очередь, обязан в нём участвовать.

Непривлечение покупателем к участию в деле продавца освобождает последнего от ответственности, если он докажет, что, приняв участие в деле, смог бы предотвратить изъятие товара у покупателя. И наоборот, если продавец не примет участия в деле, хотя и был привлечен покупателем, он лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. В случае же изъятия у покупателя по решению суда, арбитражного суда или третейского суда проданной вещи по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований п.

Продавец, по общему правилу, обязан передать покупателю товар, свободный от каких-либо обременении, то есть прав третьих лиц на продаваемую вещь например, прав нанимателя, вытекающих из наличия договора найма с собственником продаваемого жилого дома, поскольку при переходе права собственности на этот дом к другому лицу договор найма сохраняет силу и для нового собственника.

Это правило не действует в тех случаях, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления.

Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит.

Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Реферат: Договор купли-продажи недвижимого имущества

Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ст. ГК РФ различает два вида недвижимых вещей: Что касается вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, то, поскольку подобная правовая конструкция исторически характерна для отечественного законодательства, ни она сама, ни перечень объектов практически не вызывают критических замечаний у большинства современных ученых [42, c.

В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории: При этом каждая из них содержит перечень входящих в эти категории объектов.

Следует отметить, что при разработке первой введенной в действие редакции ст. Среди перечня объектов недвижимого имущества, первоначально содержащегося в ст. Так, не было понятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности или невозможности перемещения они находятся в одинаковом положении. Кроме того, из доктрины и действующего на момент разработки положений ст. При этом перечисление в ст. Таким образом, практика применения ГК РФ и иных актов о недвижимости показала, что не все перечисленные в ст.

Следует отметить, что в течение последних лет круг объектов, относимых ст. При этом они проводились не комплексно, а от случая к случаю чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов, например, Водного и Лесного кодексов РФ.

Таким образом, в ч. Анализ ГК РФ позволяет отнести к недвижимости следующие объекты: Характеристика выше указанных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. Таким образом, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Удивительно, но факт! Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Удивительно, но факт! Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Как видно из определения договора права и обязанности возникают у обеих сторон, причем права и обязанности сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора. Договор продажи недвижимости всегда возмездный.

Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью - передача имущества в собственность. Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Единственным дополнительным требованием характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма [33, c.

Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки п. В первом случае письменная форма сделки законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок договоров иными способами, установленными ГК РФ [43, c.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами ст.

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества ст.

В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение адрес , категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам в соответствии Федеральный закон от ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка.

Если же земельный участок передается на праве аренды и т. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи.

По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. При этом у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью то есть фактически передать недвижимость.

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права.

Это вытекает из ст. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи п.

Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора.

Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено передано по акту продавцом.

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации. Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав.

Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам. Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества.

Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения соответственно - оперативного управления , так и из государственной муниципальной собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

4 Права и обязанности сторон

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, то есть одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения права оперативного управления.

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ "Об акционерных обществах" [11] предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений [12].

При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить Предметом данного договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество [13].

В соответствии с п. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Договор купли-продажи недвижимости

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.

При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным.

При продаже здания необходимо учитывать, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания [14].

Похожие рефераты:

При совершении сделок, предметом которых является предприятие нельзя забывать и объектов, входящих в его состав. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности.

Удивительно, но факт! Достигалось это различными путями.

Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице. Также продавцом может выступать организатор торгов, если имущество находится в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы и победителем торгов в день проведения торгов.

Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол не является договором купли-продажи, а свидетельствует лишь о намерении заключить сделку. Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе п.

В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления п. Полномочия собственника иного продавца на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

При продаже недвижимости, принадлежащей Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям, при приватизации, а также на торгах действуют специальные правила, предусмотренные законом. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора ст. Предмет, исполнение и особенности договора купли — продажи недвижимости Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст.

Различаются две группы недвижимых вещей. В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, то есть объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. Подробнее следует сказать о незавершенном строительстве как объекте недвижимости. До принятия и введения в действие ГК РФ было принято считать, что даже завершенный строительством объект, не прошедший государственную регистрацию, не мог рассматриваться в качестве объекта права собственности.

Удивительно, но факт! Если же земельный участок передается на праве аренды и т.

Право собственности принадлежало создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы, со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др. И наконец, в п. Суммируя положения, предусмотренные в названных источниках, можно сделать следующие выводы о правовой природе незавершенного строительства как объекта недвижимости: Как сказано в упомянутом Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, "не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу"; 2 право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику или иному законному владельцу земельного участка, на котором строился данный объект, если иное не предусмотрено законом, другим правовым актом или договором; 3 государственная регистрация объекта незавершенного строительства производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Право на объект незавершенного строительства регистрируется в случае необходимости совершения сделки с данным объектом [8].

Список литературы

К сожалению, в законе не решен главный вопрос о том, что необходимо понимать под незавершенным объектом строительства. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих, но не начальных стадиях этапах строительства, когда подрядчиком уже выполнена основная часть работ по объекту, например, возведены наружные стены здания.

При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена.

Прежде всего, речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.

При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его местонахождении.

При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным. Исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи: Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче п. Соответственно обязанность продавца о передаче покупателю недвижимого имущества считается исполненной при условии вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором [9].

При передаче продавцом покупателю недвижимости с нарушением условий договора о ее качестве применяются правила ст. Покупатель лишается права требования о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Объясняется это индивидуальными свойствами недвижимых вещей, составляющих предмет договора. При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Удивительно, но факт! Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона действовавшая ранее система регистрации характеризовалась:

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимость закреплено в п.



Читайте также

  • Истребование документов у бывшего арбитражного управляющего